賃貸借契約を結ぶなら知っておきたい善管注意義務とは？
賃貸物件から退去する際、原状回復が必要になのは広く知られています。
具体的にはタバコによる壁紙のヤニ汚れ、物をぶつけて生じた壁の穴などは借主が修繕の義務を負うケースが多いです。
一方で通常使用の範囲における損耗は、経年劣化の範囲ですから家賃に含まれると解釈されています。
しかしどこまで借主が直さなければいけないのかは、貸主・借主双方の見解が分かれ契約時・解約時のトラブルになりやすいです。
そこでポイントになるのが、善管注意義務です。
賃貸借契約の善管注意義務とは？
不動産における善管注意義務とは、借主が入居している間は相当の注意を払って部屋を管理しなければならないと定めたものです。
賃貸借契約はあくまでも借りているだけなので、いずれ返す日が来るまで大切に使用することを義務付けています。
例えば窓の結露や浴室のカビは、発生すること自体は防ぎきれません。
しかしそれを放置して汚損が拡大したようなときは、善管注意義務を怠ったとみなされます。
これを怠ると、退去時に敷金が返ってこないばかりか修繕費を請求される可能性があるので確認しておきましょう。
賃貸借契約ではどこまで原状回復が必要？
原状回復とは、普通に使用していた際に存在しているはずの状態まで戻すことを指します。
したがって「入居したときの状態」まで戻す必要はなく、通常使用で生じるものや経年劣化による摩耗までは借主に回復義務はありません。
賃貸借契約においては、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めています。
ガイドラインでは、おもに以下の基準に基づいて負担範囲を示しています。
・貸主負担
日焼けや冷蔵庫裏の電気焼けによる壁紙の変色
ポスターやカレンダーを貼った跡（下地ボードの交換が不要なもの）
日光による畳・フローリングの変色
耐用年数経過による付帯設備の不具合や故障
・借主負担
不具合を放置したことで発生・悪化した汚損
タバコの焦げ跡や、禁煙物件でのヤニ汚れ
引っ越し作業に伴う傷
カビや結露を放置したことで発生したシミ
下地ボードの交換が必要なほどのピンや画鋲の穴
退去時はこれらガイドラインの規定に照らして、善管注意義務を履行していたかどうかを確認されます。
借主が負担する項目については、退去時に敷金から差し引かれることとなります。
賃貸借契約の時点で取り決めている場合があるので（室内クリーニング代の敷引き等）は、契約内容は十分に確認してください。
なお例外もあり、エアコンや家具転倒防止器具の設置に伴うビス穴などは、貸主の許可を得ていれば通常使用の範囲とされる傷もあります。
まとめ
賃貸借契約における、善管注意義務やそれに関連する原状回復とは何かについて紹介しました。
一人暮らしでは水回りの清掃に手が行き届かないなど、忙しくてついつい汚れを放置しがちです。
家庭で発生するカビや油汚れの多くは、すぐに掃除すれば簡単に落とせるものばかりです。
借主負担になる汚損は日常の清掃や注意で防げるものばかりですから、日頃から注意して過ごしましょう。
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